小區(qū)停車(chē)難政府限價(jià)惹的禍？
廣州市停車(chē)場(chǎng)協(xié)會(huì)建議取消對(duì)小區(qū)、社會(huì)公共停車(chē)場(chǎng)租價(jià)限制，規(guī)定一戶(hù)業(yè)主只準(zhǔn)買(mǎi)1-2個(gè)車(chē)位
廣州在出臺(tái)《物權(quán)法》細(xì)則時(shí)能否規(guī)定住宅小區(qū)一戶(hù)業(yè)主只能購(gòu)買(mǎi)1-2個(gè)車(chē)位，以限制目前“車(chē)位炒賣(mài)”現(xiàn)象？昨(12日)日，廣州市停車(chē)場(chǎng)行業(yè)協(xié)會(huì)召開(kāi)座談會(huì)，該協(xié)會(huì)有關(guān)負(fù)責(zé)人提出上述建議。 他們還建議放開(kāi)廣州小區(qū)停車(chē)位租價(jià)最高400元／月的限制，通過(guò)市場(chǎng)手段調(diào)節(jié)價(jià)格以緩解停車(chē)難問(wèn)題。
政府限價(jià)導(dǎo)致車(chē)位只售不租？
據(jù)了解，目前政府對(duì)小區(qū)、社會(huì)公共停車(chē)場(chǎng)設(shè)定的租價(jià)標(biāo)準(zhǔn)為：小汽車(chē)月保最高限價(jià)為室內(nèi)400元，露天150元；每小時(shí)室內(nèi)限價(jià)2.5元，露天1元；12小時(shí)內(nèi)室內(nèi)限價(jià)7.5元；露天3元。廣州市停車(chē)場(chǎng)行業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)康斯平分析，建設(shè)停車(chē)場(chǎng)資金投入大，而車(chē)位租金太低、回報(bào)周期長(zhǎng)，在保障了小區(qū)業(yè)主利益的同時(shí)，犧牲了開(kāi)發(fā)商的“錢(qián)”途。
康斯平分析，廣州市對(duì)車(chē)位月保租金的上限過(guò)低，因此只是出租車(chē)位是要虧本的。以月保租金為400元為例，減去150元管理費(fèi)(含水電費(fèi))，實(shí)收租金為250元，扣除17.63%的出租稅費(fèi)后，實(shí)收僅206元。那么，一年的收入是2472元，按10萬(wàn)元/個(gè)的建設(shè)成本計(jì)算，回報(bào)率僅2.47%，按銷(xiāo)售成本價(jià)12萬(wàn)個(gè)/個(gè)計(jì)，回報(bào)率只有2%，連貸款利息的一半都達(dá)不到。但如果是只售不租的話(huà)，開(kāi)發(fā)商反而能盡早將車(chē)位投資回籠。因此，發(fā)展商更愿意將車(chē)位拿出來(lái)售賣(mài)而不是月租。
廣州市停車(chē)場(chǎng)協(xié)會(huì)表示，政府出臺(tái)限價(jià)政策，會(huì)挫傷發(fā)展商建設(shè)停車(chē)場(chǎng)的積極性，導(dǎo)致現(xiàn)在車(chē)位嚴(yán)重不足�！罢迌r(jià)，使經(jīng)營(yíng)者想叫高價(jià)格也叫不起來(lái)，投資車(chē)位根本就沒(méi)有盈利的機(jī)會(huì)。因此，很多開(kāi)發(fā)商只售不租，車(chē)位自然緊張”。
該協(xié)會(huì)建議，政府應(yīng)該放開(kāi)價(jià)格，讓市場(chǎng)自由調(diào)節(jié)�！肮┣笫Ш饩褪侨狈κ袌�(chǎng)調(diào)節(jié)的結(jié)果，如果政府不介入，放開(kāi)車(chē)位租價(jià)，相信停車(chē)位的供應(yīng)總量會(huì)很快上來(lái)”。
炒賣(mài)車(chē)位加劇停車(chē)難
雖然政府對(duì)小區(qū)、社會(huì)公共停車(chē)場(chǎng)設(shè)定了租價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，卻無(wú)法控制投資客炒賣(mài)車(chē)位高價(jià)放租牟利的風(fēng)潮。
據(jù)廣州市國(guó)土房管局統(tǒng)計(jì)，去年12月廣州市一手停車(chē)位每平方米上漲了2136元。在有車(chē)業(yè)主不想買(mǎi)車(chē)位的情況，反而不少投資者買(mǎi)下車(chē)位，然后以600-700元/月的高價(jià)出租給有車(chē)的業(yè)主。這也加劇了小區(qū)業(yè)主停車(chē)難的問(wèn)題。
應(yīng)規(guī)定一戶(hù)只準(zhǔn)買(mǎi)1-2個(gè)車(chē)位
新出臺(tái)的《物權(quán)法》第七十四條規(guī)定：建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿(mǎn)足業(yè)主的需要，其歸屬由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車(chē)的車(chē)位，屬于業(yè)主共有。
廣州停車(chē)場(chǎng)行業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)潘國(guó)璠說(shuō)，停車(chē)場(chǎng)行業(yè)非常贊成此項(xiàng)條款，此前車(chē)位出售不受限制，開(kāi)發(fā)商可以出售給非業(yè)主，造成小區(qū)內(nèi)車(chē)位緊缺。他建議，廣州出臺(tái)物權(quán)法細(xì)則時(shí)借鑒香港的做法，在住宅小區(qū)規(guī)定一戶(hù)業(yè)主只能購(gòu)買(mǎi)1-2個(gè)車(chē)位。
康斯平建議，出于長(zhǎng)遠(yuǎn)考慮，住宅小區(qū)、商業(yè)中心建筑物都要預(yù)留一定的停車(chē)空間，不能只是從商業(yè)角度考慮，全部用來(lái)建商鋪�！鞍l(fā)展商要有長(zhǎng)遠(yuǎn)的眼光，提高小區(qū)停車(chē)位與業(yè)主規(guī)劃配比，起碼要保證1：1的比例。規(guī)劃的停車(chē)位應(yīng)能滿(mǎn)足未來(lái)長(zhǎng)期的車(chē)輛停放要求”。
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廣州小區(qū)車(chē)位嚴(yán)重不足
美國(guó)汽車(chē)與停車(chē)位的比例約為1∶1，在寸土寸金的香港也達(dá)到大約1.25∶1.而據(jù)廣州市交委有關(guān)統(tǒng)計(jì)顯示，近年來(lái)全市(老八區(qū))汽車(chē)保有量約為50多萬(wàn)輛，而停車(chē)位卻只有約28萬(wàn)個(gè)。按一車(chē)一位計(jì)算，全市汽車(chē)車(chē)位絕對(duì)缺口達(dá)22萬(wàn)個(gè)，相對(duì)缺口數(shù)達(dá)40%.有業(yè)內(nèi)人士表示，廣州小區(qū)停車(chē)問(wèn)題更嚴(yán)重，如按小區(qū)車(chē)輛與車(chē)位比例計(jì)算，小區(qū)車(chē)位缺口遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)總量上的四成缺口，而達(dá)到兩倍以上，甚至更高。
據(jù)房地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)I(yè)律師張友華介紹，目前部分樓盤(pán)執(zhí)行的《廣州市建設(shè)項(xiàng)目配建小汽車(chē)停車(chē)位指標(biāo)》，戶(hù)數(shù)與車(chē)位比為51左右，但從已建和在建小區(qū)車(chē)位配備情況看，多半開(kāi)發(fā)商并未執(zhí)行政府部門(mén)有關(guān)規(guī)定，車(chē)位嚴(yán)重不足。有的一兩千戶(hù)的小區(qū)只配有100個(gè)車(chē)位，而實(shí)際擁有車(chē)輛卻多達(dá)四五百輛，缺口巨大，不管是戶(hù)數(shù)、車(chē)位比，還是車(chē)輛、車(chē)位比，都嚴(yán)重失衡。
記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，許多小區(qū)汽車(chē)與停車(chē)位比例達(dá)到3：1、4：1及以上，汽車(chē)擁有率超過(guò)50%的小區(qū)并不鮮見(jiàn)，有的家庭甚至有兩三輛車(chē)，使原本不多的小區(qū)停車(chē)位更加緊缺。(陳紅艷 廖銀潔)
