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以穩(wěn)定市場為調控目標的房地產調控政策有可能再次“變調”。
9月20日,中國房地產協(xié)會副會長、秘書長朱中一在“濱海新區(qū)新紀元大型論壇”上透露,中房協(xié)日前給國務院有關領導上書了一份房地產政策調整建議,得到國務院有關領導的重視。
上述中房協(xié)政策建議主調是改變目前“嚴厲”的房地產調控政策,改為“適度控制”。具體政策包括:允許地方政府自行救市;降低房地產交易有關稅率;鼓勵改善性住房需求;加強房地產預警系統(tǒng)功能等。
朱中一表示,幾乎在去年同樣的時間,當時房價迅速上漲,中房協(xié)通過住房和城鄉(xiāng)建設部向國務院遞交了一份政策建議報告,隨后該報告內容被政策制定部門采用。基于此,他同樣有信心今年的政策建議會得到采納。
另外,中房協(xié)還建議住房和城鄉(xiāng)建設部開始政策儲備,擇機推出。
調控應變政策醞釀中
一位接近住房和城鄉(xiāng)建設部房地產改革與發(fā)展司的人士說,正在梳理和做政策準備,以備需要時機,政策儲備不足出現調控斷檔。
該部“三定”改革已經接近尾聲,各業(yè)務司正司長職務已經確定人選,這意味著包括改革后涉及房地產調控的4個司開始全面運轉。
由該部辦公廳研究室提升的房地產發(fā)展與改革司將承擔住房市場情況研究及政策制定工作。據悉,該司已經開始收集和整理過往房地產行業(yè)調控政策,根據新市場情況積極準備調控應變政策。
.中國房地產及住宅研究會副會長顧云昌認為這種政策調整十分必要。
“過去的政策是在房價暴漲的時候做出的,現在市場情況相反,”顧云昌9月22日接受本報記者采訪時表示,以二套房貸款政策為例,過去是打擊炒房而出臺了抬高二套房首付比例等政策,現在房價下降,炒房比例較低,而以改善自身居住條件為主的二套房購買行為應該被視為常態(tài),不必再刻意打壓二套房貸款。
除了市場條件變化外,朱中一認為,房地產市場大起大落帶來的經濟影響,是政策制定部門需要考慮的。
在上述中房協(xié)給國務院的建議報告中指出,房地產市場價格和交易量過度下降將從兩方面對國民經濟帶來影響:一是對房地產上下游企業(yè)的影響,房地產開發(fā)規(guī)模下降將對國民經濟穩(wěn)定健康發(fā)展帶來不利影響;二是房地產市場萎縮將帶來爛尾樓等大量社會問題,尤其對金融業(yè)沖擊會很大。
北京師范大學房地產研究中心副主任王宏新21日在達觀別墅舉辦的“京東別墅發(fā)展帶趨勢論壇”上向記者分析:第一房價和交易量短期內不會出現明顯回調;第二在房價和交易量快速下降的時候,市場缺乏“剛性需求”做支撐。通過研究發(fā)現,市場上現在幾乎沒有所謂的“剛性需求”,所有能買得起房屋的家庭都在房價上漲時期購買了第二套房、第三套房,剩下的家庭基本無力承擔目前的房價。
因此,王宏新認為,一旦房價和交易量出現大規(guī)模下降,房地產市場將發(fā)生“崩盤”。
另據北京師范大學19日發(fā)布的一份關于房地產企業(yè)資金狀況問題的研究報告顯示,今年年底前全國房地產企業(yè)資金缺口約為6700億元,明年將擴大到9000億元,目前房地產行業(yè)遭遇的并不單純是資金供求缺口問題,而是預期變壞。一旦房地產行業(yè)陷入中期調整,可能給我國商業(yè)銀行帶來的不良貸款達上萬億元。
“變調”爭議
是否改變長期以來堅持的“嚴厲”型房地產調控政策,轉以扶植市場為主的政策,這一提議在業(yè)界和有關部門都存爭議。
中國社科院金融研究所研究員易憲容認為,當前市場低迷問題出在開發(fā)商身上,是開發(fā)商沒有認清市場形勢做出了錯誤判斷,應該承擔相應后果。另外,根據國家統(tǒng)計局數據,進入房地產的資金沒有減少,相反房地產投資上半年增加了22.8%。
朱中一則表示,研究房地產調控政策的前提就是要對“上漲”有科學的分析。由于我國房地產銷售實行預售制度,房價上漲時期進行的交易量,需要1-2年后才能交房,因此目前的房地產開發(fā)投資規(guī)模擴大其實是房價上漲時期問題的延續(xù)。另外,很多土地拿時并沒有支付完全土地出讓金,地方政府要的時候,房地產企業(yè)就需要加大開發(fā)回籠資金來償還政府的土地出讓金,這也是促使企業(yè)加快開工的原因。
他提出,當前市場仍舊處于不明朗時期,出臺全國統(tǒng)一的調控政策比較難,因此建議中央政府允許地方政府根據自己區(qū)域特點出臺相關產業(yè)政策。另外,在全國范圍內可對90平方米以下戶型房屋貸款、開發(fā)給予優(yōu)惠政策。如果家庭購買第二套房是出于改善居住需求,可在出具第一套房銷售證據等條件前提下,按照第一套房貸款條件對待。
朱中一還建議說,地方政府要適當把握城鎮(zhèn)化和房地產開發(fā)的速度和節(jié)奏,防止出現過度開發(fā)和缺乏產業(yè)配套帶來的人口就業(yè)難題等問題。
在中房協(xié)上述建議報告中還特別提出,要關注這次房價調整的深度和廣度,想辦法改變市場對房價的預期,改變買漲不買跌的現狀,“防止房市大起大落”。 21世紀經濟報道 記者 賈海峰(來源:21世紀經濟報道)
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