中新網(wǎng)3月24日電 據(jù)自然資源部微信公眾號消息，針對閑置存量土地存在的開發(fā)難、轉(zhuǎn)讓難、收回難等問題，自然資源部會同國家發(fā)展改革委等部門總結(jié)地方實踐探索，研究出臺了3方面18條政策措施，推動穩(wěn)妥處置閑置存量房地產(chǎn)用地。為指導(dǎo)各地精準適用政策措施，24日，自然資源部刊發(fā)10個處置閑置存量房地產(chǎn)用地的典型案例。

　　案例一：

　　保障房面積增加 收回土地見成效

　　A公司以3.32億元競得B市C區(qū)某地塊2.5公頃地塊，需配建2.49萬平方米安置房。按約定，土地款分三期于2021年10月至2022年9月間繳付。后因銷售回款受阻，A公司于2022年2月因2億美元永續(xù)債違約引發(fā)債務(wù)危機。其僅支付5780萬元保證金，致土地收益受損、安置房建設(shè)停滯。

　　應(yīng)對措施：

　　一是多次催繳無果后，經(jīng)雙方溝通并報市政府批準，B市自然資源和規(guī)劃局與A公司解除土地使用權(quán)出讓合同，競買保證金5780萬元不予退還。

　　二是經(jīng)調(diào)研了解市場需求，報市政府研究同意后，對該地塊作分割處理并優(yōu)化規(guī)劃指標，分別用于建設(shè)安置型商品房和保障性住房，同時增加部分商業(yè)功能，提升項目品質(zhì)，充分滿足市民居住需要。

　　三是通過“收回—供應(yīng)”并行方式簡化程序，在此期間，市、區(qū)兩級政府積極開展招商推介，促進地塊重新供應(yīng)。

　　案例二：

　　主動作為，化解項目“爛尾”風(fēng)險

　　A公司通過招拍掛競得B市2.8347公頃國有建設(shè)用地，土地用途為普通商品住宅兼容商服用地，總出讓金3615萬元(分兩期繳納，首期1810萬元已付)。受工程投入大、回款慢等影響，企業(yè)于2024年7月2日申請延期繳納第二期1805萬元(原定7月9日到期)。目前企業(yè)難以保證繼續(xù)按約支付出讓金，并將面臨違約金處罰。

　　應(yīng)對措施：

　　為支持盤活土地，促進節(jié)約集約用地，積極穩(wěn)妥化解重點領(lǐng)域風(fēng)險，考慮該項目建設(shè)進展較好，經(jīng)B市政府批準，B市自然資源局與A公司簽訂補充合同，協(xié)商調(diào)整約定的出讓金分期繳納時間和比例，將土地出讓價款繳納時間延遲六個月至2025年1月9日，同時B市政府批準責(zé)成稅務(wù)部門按照補充合同重新認定違約金繳納起算日期。A公司將積極籌措資金，在新的約定繳納日期繳清出讓價款，全力保障項目建設(shè)完工。

　　案例三：

　　“政府+市場”合力推進“保交樓”

　　2018年10月，A公司競得B市C區(qū)1宗5.21公頃混合用地(商務(wù)、商業(yè)、住宅)，含3棟村民安置房，成交價11.2億元。2019年1月開工后因資金問題于11月全面停工，雖達動工標準不屬閑置土地，但存在不能按期竣工的風(fēng)險。項目被列為問題樓盤和“保交樓”項目，A公司嘗試通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓及債務(wù)重組等方式化解風(fēng)險，但受公寓產(chǎn)品因市場形勢變化、拆遷周期長推高成本、在建工程及股權(quán)被抵押查封等因素影響，未成功。

　　應(yīng)對措施：

　　一是推進司法處置。法院專班推動訴訟和解，實現(xiàn)債務(wù)新老劃斷，解除項目抵押查封。

　　二是引入投資主體。依“保交樓”政策公開擇優(yōu)遴選E、F聯(lián)合體為續(xù)建方，簽訂帶資續(xù)建協(xié)議，明確A公司的銷售資金優(yōu)先償還續(xù)建費用。

　　三是調(diào)整規(guī)劃條件。在符合要求的前提下，將商業(yè)兼容比例由18%降至14%、住宅由19%提至49%，政府承諾同步完善教育、養(yǎng)老等公共服務(wù)配套。

　　案例四：

　　整合開發(fā)破困局 優(yōu)化方案提品質(zhì)

　　2011年6月，A公司通過招拍掛方式取得改制企業(yè)B公司名下位于C市的1宗國有建設(shè)用地使用權(quán)，面積0.55公頃，用途為商業(yè)住宅用地，合同約定按現(xiàn)狀出讓，用于開發(fā)建設(shè)房地產(chǎn)項目。項目建設(shè)過程中，相鄰宗地上B公司兩棟家屬樓的28戶業(yè)主以房屋受損、無進出道路及影響通風(fēng)采光等為由，多次到市、區(qū)相關(guān)部門上訪并阻工，導(dǎo)致項目陷入長期停工的困局。

　　應(yīng)對措施：

　　一是成立工作專班，多次組織A公司和28戶業(yè)主協(xié)商，最終確定由A公司收購相鄰2宗土地連同地上兩棟家屬樓。

　　二是統(tǒng)籌優(yōu)化3宗土地的建筑離界、建筑間距、停車泊位等規(guī)劃指標，提升整合開發(fā)區(qū)域空間品質(zhì)。

　　三是依據(jù)相關(guān)部門出具的證明材料，將該宗地因群眾信訪事項導(dǎo)致的停工閑置認定為政府原因，簽訂補充協(xié)議，重新約定開竣工時間。 

　　案例五：

　　主動助企紓困 打破閑置僵局

　　A公司2011年9月通過招拍掛取得B省C市1.59公頃商業(yè)用地，后因城市建設(shè)發(fā)展融資需要，防控政策調(diào)整等政府原因，導(dǎo)致開工時間順延至2020年10月，但受疫情及2017年起樓市緊縮政策影響，A公司經(jīng)營困難無力開發(fā)，申請有償回收。彼時自然資源部“18條”政策尚未出臺，地方政府亦缺乏資金支持收儲，導(dǎo)致土地閑置問題懸而未決。

　　應(yīng)對措施：

　　C市自然資源部門為推進該宗閑置土地處置，及時啟動調(diào)查認定程序。B省自然資源廳依據(jù)政策規(guī)定，合理免除A公司疫情期間違約責(zé)任。對于A公司提出的有償收回申請，經(jīng)雙方充分協(xié)商，并報C市政府同意，將采用掛賬收儲方式收回，價款通過評估或仲裁方式確定：如該地塊3年內(nèi)再次出讓，出讓價款將優(yōu)先用于支付收回價款；如3年內(nèi)未能出讓，自雙方簽訂協(xié)議之日第4年起，C市政府將按照收回價格20%的比例逐年支付價款，5年內(nèi)全部付清。

　　案例六：

　　堅持市場導(dǎo)向 堅持以用為先

　　2022年1月，A公司競得B市C區(qū)15.4公頃商品住宅用地，合同約定動工日期為2023年1月24日。拿地后因疫情防控導(dǎo)致方案設(shè)計、招標等前期工作停滯，疊加資金短缺及市場下行壓力，企業(yè)未能開工。2024年1月該地塊被認定為閑置土地。A公司提出引入合作單位續(xù)建，但受限于政策限制，合作方無法作為土地使用權(quán)人辦理開發(fā)手續(xù)；且因地塊已被列入閑置清單，合作單位擔(dān)憂違約風(fēng)險拒絕參與。

　　應(yīng)對措施：

　　自然資源部會同國家發(fā)展改革委等部門出臺妥善處置閑置存量土地的18條政策措施(以下簡稱“18條”)后，B市自然資源和規(guī)劃局深入領(lǐng)會文件精神，及時向企業(yè)進行政策宣講，依法依規(guī)推動閑置土地處置。一方面，合理免除疫情期間企業(yè)的違約責(zé)任；另一方面，指導(dǎo)企業(yè)與合作方進行洽談溝通。經(jīng)多次協(xié)商，A公司與D公司達成合作開發(fā)意向，簽訂《合作開發(fā)框架協(xié)議》。經(jīng)當(dāng)?shù)卣鷾什笫〖壸匀毁Y源主管部門備案后，C區(qū)自然資源和規(guī)劃局與兩家公司簽訂補充協(xié)議，重新約定開竣工日期。

　　案例七：

　　合作開發(fā)促轉(zhuǎn)讓 合理調(diào)規(guī)建好房

　　2022年12月，A公司以600萬元/畝競得B市兩宗地(125畝居住用地和6畝幼兒園用地)，均已開工未竣工。因企業(yè)無力獨立開發(fā)，擬引入社會資本合作，需變更開發(fā)主體，但無政策支撐。根據(jù)法規(guī)，未達1/3開發(fā)量或投入不足25%的項目用地不得轉(zhuǎn)讓，合作陷入停滯。另因開發(fā)建設(shè)單位擬降低容積率，但當(dāng)?shù)匾箜毷栈赝恋睾笾匦录s定規(guī)劃條件再出讓，無法直接調(diào)整。

　　應(yīng)對措施：

　　一是積極指導(dǎo)開發(fā)建設(shè)單位圍繞改善型住宅開展項目規(guī)劃設(shè)計，將兩宗地的容積率由2.2分別降低至1.45和1.34。

　　二是充分支持A公司以存量土地引入投資方，共同成立新公司推動項目開發(fā)。

　　案例八：

　　沉睡的土地迎來新出路

　　B公司2008年11月以1890萬元競得A市24873平方米商住用地，繳清出讓金但未按期竣工。因政府規(guī)劃調(diào)整致地塊閑置十余年，A市根據(jù)閑置土地處置政策，協(xié)議收回22828.13平方米土地，將其與8380.87平方米國有空地整合調(diào)整為文化、商業(yè)及教育用地，重新掛牌出讓給市城發(fā)教育公司，盤活閑置土地完善城市功能。但該項目合同簽訂時，用地單位與原開發(fā)區(qū)管委會約定計劃該地塊用于拆遷還建，后因規(guī)劃調(diào)整，政府未同意企業(yè)申報的高層住宅設(shè)計方案，雙方補償協(xié)商未果。

　　應(yīng)對措施：

　　A市自然資源局與B公司協(xié)商后有償收回地塊，收購價以實際出讓價款加利息為基礎(chǔ)，綜合附著物補償、財務(wù)成本等核定，最終確定補償款5000萬元并簽署收回協(xié)議。收回地塊用途由商業(yè)住宅調(diào)整為文化、商業(yè)及教育用地，A市城發(fā)教育公司以5346萬元競得，擬開發(fā)磁湖和樂園項目，實現(xiàn)土地出讓收支平衡。

　　案例九：洞悉存量資源的“增量”優(yōu)勢

　　A公司于2021年1月競得B市1宗0.72公頃的地塊，繳清1.86億元出讓金。合同約定2022年1月27日前開工，企業(yè)按期進場施工，但受疫情及經(jīng)濟下行影響，因資金鏈斷裂僅完成部分樁基后停工。企業(yè)因經(jīng)營困難且融資未果，無力繼續(xù)開發(fā)，遂于2022年12月申請終止合同、退還土地。

　　應(yīng)對措施：

　　一是堅持問題導(dǎo)向制定政策。明確企業(yè)單方退地的價款退還標準及違約處置機制。二是依法依規(guī)收回土地。因企業(yè)資金困難申請退地時未達閑置標準，經(jīng)協(xié)商后政府收回土地并退還1.86億元出讓金(扣除3720萬元定金)。

　　三是有序組織重新供應(yīng)。優(yōu)化規(guī)劃重新出讓，重新組織供應(yīng)。保留原樁基由新受讓方處置，2024年9月該地塊以1.21億元重新成交。

　　案例十：

　　分割收回存量地 優(yōu)化出讓促共贏

　　A公司2007年9月以37.12億元競得B市C區(qū)1431.7畝綜合用地，已建成部分住宅及商業(yè)，但約80畝的7-1號商業(yè)地塊因資金問題長期未動工。由于已開發(fā)面積超總規(guī)模1/3，剩余地塊不適用閑置處置規(guī)定。同時存在歷史遺留問題：企業(yè)逾期未繳土地出讓金，政府因公共設(shè)施建設(shè)占用部分土地，雙方就違約金標準多次協(xié)商未達成一致，致未開發(fā)地塊長期擱置。

　　應(yīng)對措施：

　　一是通過仲裁方式，分別明確企業(yè)因逾期未繳納土地出讓金產(chǎn)生的違約金和利息，以及政府占用土地給企業(yè)造成的資金損失。

　　二是經(jīng)市政府研究，同意A公司提出的7-1號商業(yè)地塊退地申請，在仲裁基礎(chǔ)上，協(xié)商確定收回土地的范圍和金額。

　　三是對7-1號商業(yè)地塊實施分割收回，依法依規(guī)調(diào)整用途，重新出具規(guī)劃條件，增加公共服務(wù)配套，并于2024年9月底完成再次出讓。