作者：馬一凡

　　在今年10月四大一線城市率先出現(xiàn)樓市成交量爆發(fā)后，多個(gè)強(qiáng)二線城市也跟上了步伐，市場(chǎng)情緒得到扭轉(zhuǎn)，量?jī)r(jià)齊升。

　　根據(jù)近期國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)，在17個(gè)新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲城市中，二線城市占據(jù)10席；在11個(gè)二手房?jī)r(jià)格上漲城市中，二線城市占據(jù)8席。天津、南京、杭州、寧波、廈門、重慶和成都等強(qiáng)二線城市，都實(shí)現(xiàn)了新房和二手房?jī)r(jià)格“雙漲”。

　　在上一輪樓市上漲周期中，這些強(qiáng)二線城市都曾表現(xiàn)搶眼；如今，在密集政策刺激下，這些城市樓市正加速?gòu)?fù)蘇回暖。

　　“強(qiáng)二線”回暖

　　近期，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局例行發(fā)布了2024年11月我國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)指數(shù)。數(shù)據(jù)顯示，11月份房?jī)r(jià)環(huán)比上漲城市數(shù)量進(jìn)一步增加，各線城市房?jī)r(jià)同比降幅均收窄，這是今年首次出現(xiàn)的情況。

　　在70城中，“強(qiáng)二線城市”已經(jīng)率先呈現(xiàn)房?jī)r(jià)“止跌回穩(wěn)”的趨勢(shì)。

　　根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，11月新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲的城市共有17個(gè)，分別是天津、太原、長(zhǎng)春、上海、南京、杭州、寧波、廈門、武漢、深圳、重慶、成都、錦州、平頂山、宜昌、湛江、南充。

　　其中，一線城市有2個(gè)，二線城市占了10個(gè)，三線城市有5個(gè)。

　　二手房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲的城市則一共有11個(gè)，分別是北京、天津、上海、南京、杭州、寧波、廈門、深圳、重慶、成都、徐州，其中一線城市有3個(gè)，二線城市達(dá)到8個(gè)。

　　而上個(gè)月新房和二手房?jī)r(jià)格都在上漲的城市則一共有9個(gè)，除了上海和深圳之外，余下的天津、南京、杭州、寧波、廈門、重慶和成都均為強(qiáng)二線城市。

　　在新房及二手房漲幅上，杭州、成都、廈門等城市領(lǐng)跑全國(guó)。

　　值得關(guān)注的是，在上一輪樓市上漲周期中，這些強(qiáng)二線城市都曾表現(xiàn)搶眼，無(wú)論是成交量還是價(jià)格漲幅都不遜于一線城市；而在今年下半年密集的樓市政策刺激下，這些城市又登上了搶先復(fù)蘇回暖的名單。

　　以杭州為例，今年11月杭州首次實(shí)現(xiàn)新房、二手房?jī)r(jià)格指數(shù)環(huán)比“雙漲”。在新房層面，杭州以環(huán)比0.9%的漲幅位列全國(guó)第一；二手房方面，杭州以0.8%的漲幅，位居全國(guó)第二，僅次于北京的0.9%。

　　根據(jù)杭州貝殼研究院數(shù)據(jù)，11月份杭州新房成交8189套房源，創(chuàng)近5個(gè)月新高；杭州二手網(wǎng)簽10429套，創(chuàng)下連續(xù)20個(gè)月的最高紀(jì)錄。

　　在上一輪樓市周期中，廈門的房?jī)r(jià)曾經(jīng)排到了全國(guó)第四位，僅次于北京、上海、深圳，在所有二線城市中排到了首位。不過(guò)，從2021年下半年起，廈門樓市經(jīng)歷了近三年的“熊市”，卻在2024年的年尾迎來(lái)了“翹尾行情”。今年10月廈門的新盤成交量創(chuàng)下近三年來(lái)新高，10月至11月的一二手住宅總成交量已連續(xù)兩個(gè)月超5000套。

　　成都則成了當(dāng)之無(wú)愧的“成交量之王”，據(jù)成都住建局公開(kāi)數(shù)據(jù)，11月成都新房成交超過(guò)1.1萬(wàn)套，二手房成交超過(guò)2.6萬(wàn)套，一個(gè)月內(nèi)共有3.7萬(wàn)套住宅被交易。

　　無(wú)論是成都還是廈門，今年都已有“第四代住宅”入市，實(shí)際得房率超過(guò)100%；而杭州也已于近期發(fā)布房地產(chǎn)計(jì)容新規(guī)，結(jié)合12月份的土拍結(jié)果，杭州“第四代住宅”面世在即。

　　改善型需求將成樓市新支撐

　　“可以看到，一線城市樓市的上漲，已經(jīng)起到了帶動(dòng)強(qiáng)二線樓市的效果?！鄙虾Ｖ性禺a(chǎn)資深分析師盧文曦對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示。

　　盧文曦認(rèn)為，強(qiáng)二線城市的基本面都比較好，經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)，有較強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)支撐，人口持續(xù)流入，一旦有強(qiáng)力的政策刺激，短期內(nèi)就能看到效果。再加上一線樓市10月份成交量大漲，在市場(chǎng)情緒上起到了較好的帶動(dòng)作用，他認(rèn)為強(qiáng)二線城市的樓市已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了短期內(nèi)“止跌回穩(wěn)”。

　　摩根士丹利近日發(fā)布《全球及中國(guó)經(jīng)濟(jì)和市場(chǎng)展望》報(bào)告，其中有不少內(nèi)容涉及對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)的預(yù)判。

　　該報(bào)告稱，經(jīng)歷數(shù)年調(diào)整后，目前中國(guó)房地產(chǎn)投資占GDP的比重，已經(jīng)從2019年時(shí)的9.1%降至2023年的5.7%，低于日本的7.3%，與美國(guó)的5.1%接近，處于更加合理的區(qū)間內(nèi)。目前，房地產(chǎn)“量”的調(diào)整已經(jīng)基本完成，而“價(jià)”的調(diào)整仍在繼續(xù)。

　　長(zhǎng)期來(lái)看，中國(guó)的樓市仍有基礎(chǔ)需求支撐，未來(lái)樓市的支撐因素在于居民的改善型住房需求以及持續(xù)的城鎮(zhèn)化進(jìn)程。

　　摩根士丹利在報(bào)告中列舉了中國(guó)與日本在各自樓市拐點(diǎn)時(shí)期城鎮(zhèn)化率的對(duì)比，日本樓市拐點(diǎn)時(shí)的城鎮(zhèn)化率已經(jīng)超過(guò)75%，而中國(guó)的城鎮(zhèn)化率則在65%左右，可以看出我國(guó)目前的城鎮(zhèn)化率仍有上升空間。

　　2024年，多個(gè)強(qiáng)二線城市如成都、南京、杭州等均發(fā)布了“買房可申請(qǐng)落戶”的政策，而一線城市戶籍政策尚未徹底放開(kāi)，可見(jiàn)接下來(lái)政策將繼續(xù)為二線城市吸收人口提供支持，而未來(lái)二線城市的樓市或?qū)⑹芤嬗谌丝诘某掷m(xù)流入。

　　此外，多個(gè)強(qiáng)二線城市也在2024年修改了房地產(chǎn)計(jì)容規(guī)定，“第四代住宅”正在大規(guī)模面世，或?qū)⒋碳ざ€城市樓市出現(xiàn)一波“改善潮”。

　　如何看待強(qiáng)二線城市的樓市走向？盧文曦認(rèn)為，由于一、二月份是傳統(tǒng)樓市淡季，所以這種季節(jié)性因素有可能會(huì)影響復(fù)蘇進(jìn)程，但經(jīng)歷淡季之后，市場(chǎng)將得到沉淀夯實(shí)，未來(lái)或?qū)⒖吹郊竟?jié)性反彈，明年二季度市場(chǎng)有可能會(huì)重現(xiàn)熱度。長(zhǎng)期來(lái)看，在經(jīng)濟(jì)基本面穩(wěn)定的前提下，一線和強(qiáng)二線樓市將實(shí)現(xiàn)止跌企穩(wěn)和不斷夯實(shí)的過(guò)程。