“以前大家總說‘今年不買房，一年又白忙’，我覺得現(xiàn)在的情況是‘今年瞎買房，賠了媳婦又賠娘’，樓盤交付一拖再拖。”居住在西安的購房者肖鵬說道。一年多前，他參與西安某知名“網(wǎng)紅盤”的搖號，幸運地?fù)u到一套搶手房源，沒想到卻是噩夢的開始，因為樓盤陷入了爛尾的危機之中。

　　住房消費是大部分老百姓一生中最大的一次消費，也是極為特殊的消費。由于預(yù)售制是我國商品房銷售主流模式，住房消費并不是“所見即所得”，在支付百萬元房款后，購房者往往要等上一兩年才能拿到自己的房子。

　　2021年下半年以來，受到部分房企債務(wù)爆雷影響，交付風(fēng)險不斷加劇。根據(jù)克而瑞統(tǒng)計的數(shù)據(jù)，截至2021年年底，其24個重點監(jiān)測城市中，尚未交付的問題項目總建面達到了2468萬平方米，占成交總面積比重高達10%。

　　對于多地房地產(chǎn)市場面臨的保交付難題，國家相關(guān)部門已進行堅決表態(tài)，在今年2月的推動住房和城鄉(xiāng)建設(shè)高質(zhì)量發(fā)展舉行發(fā)布會上，住建部副部長倪虹表示，要堅決有力處置個別房地產(chǎn)企業(yè)因債務(wù)違約所引發(fā)的房地產(chǎn)項目逾期交付風(fēng)險，以“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”為首要目標(biāo)，維護購房群眾合法權(quán)益。

　　西安“千人搖紅盤”交付不斷拖延

　　一年半前，西安市民肖鵬參與了一場“網(wǎng)紅盤”的搖號，在那次2000多人搖224套房的競爭中，他憑著爆棚的運氣搖中了，如今他卻感到絕望。

　　當(dāng)時，肖鵬購買的這個樓盤具備多個富有誘惑性的名號加持：位于西安千億科技產(chǎn)業(yè)高地航天城腹地、鄭州實力房企康橋集團入陜首盤、千人搖號紅盤……沒想到，從2021年11月起，西安康橋悅?cè)貓@卻不斷被爆出停工的消息，原定的交付日期一延再延。

　　把時間撥回2017年12月，百強房企康橋集團的子公司——西安康派房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，以5.35億元競得西安航天城商住用地，樓面地價為2308元/平方米。該樓盤規(guī)劃總住戶約1538戶，2018年開始對外售賣，售價約13000元/平方米，每次開盤都是“千人搖”，是西安名副其實的“網(wǎng)紅”樓盤。

　　該樓盤除了13號樓約定2022年8月30日交房，其余樓棟交付時間多在2021年11月左右。但在2021年11月24日，西安康派房地產(chǎn)開發(fā)有限公司發(fā)布了延期交付公告，稱6棟、15棟、16棟、17棟的交付要延期至2022年4月30日。當(dāng)時業(yè)主們認(rèn)可了開發(fā)商的項目延期公告，2022年元宵節(jié)過后，樓盤本應(yīng)陸續(xù)復(fù)工，業(yè)主卻發(fā)現(xiàn)康橋悅?cè)貓@小區(qū)遲遲不見有人開工，偶爾有零星工人也是處于“磨洋工”狀態(tài)。

　　肖鵬告訴記者，業(yè)主們通過多方打聽，才得知開發(fā)商拖欠施工方工程款，施工方準(zhǔn)備撤離，于是急忙向西安航天基地管委會住建部門反映情況。

　　肖鵬等業(yè)主稱，2022年2月，當(dāng)?shù)卣〗ú块T、業(yè)主代表、開發(fā)商代表三方進行了會談，在這次會談中，業(yè)主們得知該項目預(yù)售資金賬戶錢款在去年4月1日前已被開發(fā)商陸續(xù)挪用，剩余資金無法支撐后續(xù)復(fù)工，項目總投資21億元，現(xiàn)階段資金缺口預(yù)計1億元以上，目前業(yè)主們手上有這次會談的錄音原件。

　　對于業(yè)主們的投訴，西安航天基地相關(guān)職能部門在人民網(wǎng)領(lǐng)導(dǎo)留言板稱，已約談開發(fā)企業(yè)，開發(fā)企業(yè)表示受到了新型冠狀病毒肺炎疫情、十四運會及揚塵管控、疫情及春節(jié)檔期等多重因素影響，才造成兩次拖延交付日期。西安航天基地職能部門已前往項目工地現(xiàn)場調(diào)查，對項目工程進展情況、延期交房情況、資金使用情況進行了解，要求項目加大工程進展，保障項目交付事宜，該批次房屋預(yù)計交付時間為2022年7月30日前。

　　對于該樓盤目前復(fù)工的具體情況，肖鵬告訴記者，截至3月7日，洋房區(qū)域在做綠化，但是高層還沒有全面動工，開發(fā)商僅提供了一份復(fù)工計劃，有零零散散的工人來到施工現(xiàn)場?！艾F(xiàn)在13號樓整體仍處于停工狀態(tài)，這棟樓原定是最晚交付，現(xiàn)在外立面和精裝修都沒有做，我們上個周末去工地現(xiàn)場了解，施工負(fù)責(zé)人說工程款不到位所以不開工，所以我們很擔(dān)心13號樓最終也無法按期交付?！?/p>

　　南昌“超級大盤”數(shù)千業(yè)主無法收樓

　　2019年年底，打算在南昌安家的王楠，用自己工作多年來攢下的首付，購買了南昌新力城二期的一套100多平方米住宅。新力地產(chǎn)是江西省規(guī)模最大的本土開發(fā)商，新力城又是重點打造的“超級大盤”，緊鄰即將開通的南昌地鐵4號線裕豐街站。對于這套地鐵房，王楠一開始充滿了期待。

　　去年12月，南昌地鐵4號線正式通車了，看著一班班軌交列車從樓盤旁呼嘯而過，王楠卻一點也高興不起來，心中充滿苦澀。

　　去年8月，該樓盤工地的一個大門上貼出了“停工告示”，緊接著9月份開發(fā)商新力地產(chǎn)債務(wù)爆累，南昌多個新力的樓盤相繼停工或者封售。原本王楠應(yīng)該在2021年11月收樓，現(xiàn)在他感覺交付遙遙無期。

　　實際上，該樓盤早在三年多前就已拿地開工。2018年6月，南昌新建區(qū)望城新城兩宗巨無霸地塊開始招拍掛，土地面積一共超過500畝。這兩宗地條件優(yōu)越，緊鄰在建的南昌地鐵4號線裕豐街站，鄰近九龍湖新城，但出讓條件卻有點特殊，需要開發(fā)商引進新能源汽車銷售服務(wù)中心、無人汽車駕駛測試基地等，結(jié)果江西本土房企新力和恒望聯(lián)合體在沒有競爭對手的情況下底價摘地。

　　當(dāng)時拿地總價只有11.2億元，平均樓面價僅約1600元/平方米。4個月后，南昌新力城就啟動銷售，號稱打造“75萬方理想生活之城”，該樓盤一度銷售火爆，均價賣到近12000元/平方米，實際上政府出讓土地時曾規(guī)定限價8300元/平方米，王楠對第一財經(jīng)表示，新力附加了約3000元/平方米的裝修費，要求購房者一并承擔(dān)。

　　從2020年起，該樓盤就開始出現(xiàn)問題。當(dāng)年9月，南昌市新建區(qū)自然資源局對新力旗下的項目公司“南昌新宋房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(以下簡稱“南昌新宋”)”發(fā)出《閑置土地認(rèn)定書》。

　　南昌新宋占有500多畝土地中的230畝，原本應(yīng)在2019年1月2日開工，但直至2020年9月，地塊僅有10畝地開發(fā)建設(shè)，還有220畝地閑置。這塊地性質(zhì)是商服，按原本的要求，應(yīng)該引進新能源汽車銷售服務(wù)中心、無人汽車駕駛測試基地等項目，還要打造自持10年以上的商業(yè)項目。

　　一年后，這個巨無霸項目的住宅部分也開始出現(xiàn)停工問題。

　　2021年8月13日，成都建工在南昌新力城三標(biāo)段大門上貼出“停工告示”，其中稱項目已完成大部分工作量，完成產(chǎn)值約2.4億元，但開發(fā)商僅支付金額1.4億元，拖欠4000萬元工程款，供應(yīng)商已停止供貨。

　　王楠告訴記者，新力城一共涉及3000多戶業(yè)主，其中第一期第一批次買房的業(yè)主已經(jīng)收樓，但是遲遲拿不到產(chǎn)證，剩下批次的業(yè)主至今還沒有等來交付。其中第一期第二批次原定去年9月30日交付，第二期原定去年11月30日交付。

　　在與開發(fā)商、政府部門多方溝通后，業(yè)主們發(fā)現(xiàn)，南昌新力城面臨巨大的資金缺口，包括4.5億元工程建設(shè)費用和后續(xù)辦理產(chǎn)證時5.5億抵押貸款，共計需要資金10億元，而資金監(jiān)管賬戶里的錢剩下約2億元。

　　去年11月，新力城項目曾大張旗鼓對外宣布復(fù)工，但王楠等業(yè)主告訴記者，實際情況是“雷聲大雨點小”，只能看到少數(shù)工人在現(xiàn)場施工。

　　今年2月22日，南昌市新建區(qū)住房保障中心回應(yīng)業(yè)主稱，新力城項目體量大、工序復(fù)雜、涉及施工單位眾多(119家)、資金不足，復(fù)工工作推進緩慢，區(qū)委區(qū)政府頻繁調(diào)度，已成立工作專班一周一協(xié)調(diào)，去年工作專班甚至趕赴總包成都建工總部，督促復(fù)工事宜。春節(jié)后，圍繞如何創(chuàng)新舉措迫使新力公司籌集資金復(fù)工復(fù)產(chǎn)保交付，并且再次將新力項目的嚴(yán)峻形勢上報省市。答復(fù)書最末稱：“同步推進和施工單位磋商復(fù)工事宜，力爭盡早交付?！?/p>

　　王楠表示：“實際上一直沒有人能清晰告訴我們幾千戶購房者，到底什么時候能交付。而且像我們這樣停工的樓盤，在南昌遠不止一家，以我周邊朋友的情況，我知道的就有四五個樓盤?！?/p>

　　“房子能交付”竟成樓盤宣傳賣點

　　住房是大部分人一生中最大的一筆消費。過去，購房者在進行住房消費后，大多擔(dān)心樓盤質(zhì)量問題，誰也沒想到如今花上百萬元買的房子，實際交付竟也會成為難題。

　　2021年下半年開始，“房子能夠交付”竟然成為部分開發(fā)商的營銷賣點。比如湖北鄂州龍湖昱光之城項目，其宣傳中有“龍湖集團財務(wù)穩(wěn)健”的標(biāo)語，而武漢漢陽區(qū)紐賓凱的項目則打出了“恒大停工，我們不停工”的口號。

　　這背后反映出的情況是，由于部分房企財務(wù)承壓，全國不少項目都出現(xiàn)了不同程度的工程停滯。對于剛需購房家庭來說，樓盤爛尾帶來的巨大損失是難以承受的，所以對買房的底線預(yù)期一降再降，能交付已經(jīng)感覺到慶幸。房企接連債務(wù)爆雷和項目爛尾，已造成房地產(chǎn)市場購買信心嚴(yán)重缺失，居民購房預(yù)期降至谷底。

　　根據(jù)房地產(chǎn)研究機構(gòu)克而瑞不完全統(tǒng)計的數(shù)據(jù)，截至2021年年底，在其24個重點監(jiān)測城市中，尚未交付的問題項目總建面約2468萬平方米，占2021年商品住宅成交總面積比重達到10%。其中，鄭州、長沙、重慶和武漢項目交付風(fēng)險較大，尚未交付的問題項目總建面皆超200萬平方米、總套數(shù)皆超2萬套。

　　以鄭州為例，截至2021年年末，尚未交付的問題項目總建面約271萬平方米，占成交面積比重高達29%。長沙尚未交付的問題項目總建面高達446萬平方米，占比同樣達到25%。

　　官方表態(tài)堅決落實“保交樓、保民生”

　　對于房地產(chǎn)市場的交付難題，國家相關(guān)部門表態(tài)堅決。今年2月24日，在國新辦的推動住房和城鄉(xiāng)建設(shè)高質(zhì)量發(fā)展舉行發(fā)布會上，住建部副部長倪虹表示，要堅決有力處置個別房地產(chǎn)企業(yè)因債務(wù)違約所引發(fā)的房地產(chǎn)項目逾期交付風(fēng)險，以“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”為首要目標(biāo)，以法治化、市場化為原則，壓實企業(yè)主體責(zé)任，落實屬地政府管理責(zé)任，維護社會穩(wěn)定，維護購房群眾合法權(quán)益。

　　在記者采訪的樓盤停工延期交付案例中，出現(xiàn)問題的根源幾乎都差不多——在預(yù)售時購房者已經(jīng)付出的房款被挪用，造成樓盤出現(xiàn)巨大的資金缺口，因開發(fā)商拖欠施工總包方工程款項，最終樓盤陷入爛尾。今年2月，全國性的商品房預(yù)售資金監(jiān)管的政策出臺，解決了部分省市預(yù)售資金監(jiān)管長期缺位的問題，彌補了監(jiān)管漏洞，最大程度保證在建項目都能順利交付，避免更多省市再次出現(xiàn)大范圍的爛尾樓問題。

　　在房企層面，恒大等多家出險房企也已經(jīng)表態(tài)把“保交樓”當(dāng)做當(dāng)下工作的核心任務(wù)。

　　從更加根本性的角度來說，住房消費極為特殊，它并不是“所見即所得”的消費過程。我國實行商品房預(yù)售制，從消費者購買住宅到最后交付，存在較長的時間差，這其中隱藏著一定風(fēng)險。

　　根據(jù)克而瑞的數(shù)據(jù)，從2005-2021年，全國期房銷售面積比重由57%升至87%，現(xiàn)房銷售比重則由43%下滑至13%，也就是說，期房銷售是如今商品房銷售的主流模式。

　　2022年全國兩會期間，已有多位代表、委員就改進或取消商品房預(yù)售制度給出建議或提案。這其中包括全國人大代表、民進江西省委會副主委、江西省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳廳長盧天錫，全國政協(xié)委員、民革安徽省委會副主委周世虹，全國政協(xié)委員、四川省工商聯(lián)副主席張建明等。

　　周世虹表示，房地產(chǎn)公司債務(wù)危機及商品房逾期交付已對廣大購房群體形成沖擊，導(dǎo)致部分購房人焦慮難安，他已連續(xù)四年在全國兩會呼吁廢除商品房預(yù)售制度，實行商品房現(xiàn)房銷售。全國政協(xié)委員張建明也已經(jīng)是第三次在全國兩會期間建議取消商品房預(yù)售制。全國人大代表盧天錫則建議調(diào)整購房款付款方式，將一次性付款變?yōu)橘彿咳税垂こ踢M度分期付款。

　　(應(yīng)受訪者要求，文中肖鵬、王楠為化名)